58彩票网台湾5分彩:危险信号逼近碧桂园,毛利率跌破20%,去化压力如影随形

时间:2022年04月08日 08:23:01 中财网
  原标题:碧桂园,大象转身
  
  一向号称深耕三四线城市的宇宙房企碧桂园,也在逐渐调整方向。大象转身,以适应丛林。

  
  去年以来的房地产行业调整,让房企们加速认清现实:新房开发总量即将进入萎缩周期,房企之间的分化加剧。

  
  随着城市化进入新阶段、人口分布从增量进入到存量时代,一二线核心城市价值提升、三四线城市失去动能大量“鹤岗化”,几乎成为行业共识。

  
  销售额增速下降、盈利能力下滑之后,碧桂园便开始放缓新城市的布局速度,围绕五大城市圈拿地,将筹码尽可能转移到赢面更大的那一方。去年核心城市集中供地,公司一改之前的“与世无争”,数次出手拿下多个项目,其中以北京和上海为重点。

  
  2021年销售额罕见下降未完成既定目标,收入两位数增长但毛利率跌破20%,净利率连续4年下降,去年缩水三分之一,以及如影随形的去化压力、债务压力,都会逼迫碧桂园加快转身的速度。

  
  短期改善业绩是动力之一,更重要的是,立足于长远发展,公司嗅到了正在逼近的危险信号。

  
  盈利能力连降
  
  4月4日,碧桂园(02007.HK)披露3月未经审核营运数据,公司权益销售额301.1亿元,同比下降42.9%,“金三”落空;一季度,权益销售额合计992.3亿元,同比下降28.9%,延续了2021年下半年以来的下滑趋势。

  
  去年,公司高开低走,上半年销售额屡创新高,6月份开始“哑火”,全年实现权益销售额5580.0亿元,同比下降2.22%——这是宇宙房企碧桂园十几年来首次出现销售业绩下滑。

  
  2018年-2020年,公司楼盘销售均价分别为每平米9266.6元、8853.6元、8475.6元,去年降至8402.4元,今年一季度再度将至7650.7元,亦未能扭转下滑趋势。

  
  2021年,碧桂园收入5230.6亿元,同比增长13.0%,但公司股东应占利润同比下降23.5%至268.0亿元。

  
  因为销售成本上涨,公司去年毛利率为17.7%,较上年的21.8%,下滑了4.1个百分点。值得一提的是,碧桂园2018年达到27.0%的毛利率高峰后,一路下滑,终于在去年跌破了20%。

  
  行业艰难时刻,公司大幅压缩费用,营销及市场推广成本和行政费用占营业收入的比例较上年下降0.5个百分点——此前闹得沸沸扬扬的碧桂园讨薪事件,不知道是否与此相关。

  
  即便如此,也未能挽救盈利水平,公司净利率降至5.1%。此前4年,分别为11.5%、9.1%、8.1%、7.6%。

  
  最近大半年,除了提振销售业绩,碧桂园的工作重点切换到了降负债和稳股价上。

  
  截至2021年底,公司总借贷下降至3179.2亿元,净借贷比率为45.4%,较上年底优化10.2个百分点;同期,公司现金及现金等价物合计1469.5亿元,较上年末减少202.0亿元。

  
  去年,控股股东斥资数十亿港币,增持3.28亿股公司股份,占到了公司总股本的1.42%。但是,公司股价仍然在过去的一年多里跌跌不休,市值一度跌破800亿港元。

  
  直到近期,房地产行业酝酿周期切换,碧桂园率先拿到农行的200亿元和招行的150亿元并购贷款,市值才有所恢复,近期逼近1500亿港元,但距离近年高点还有相当大的差距。

  
  地产巨头转身
  
  杨国强估计怎么也没有想到,艰苦创业30年,正当自己准备退居幕后,将公司彻底交给子女的时候,房地产行业迎来了至暗时刻。

  
  碧桂园1992年起步于南方小镇广东佛山顺德北滘镇,2017年成为世界上最大的房地产企业,并连续多年进入世界500强榜单。

  
  正因为早年起点较低,碧桂园一直以来都是以三四线城市为基本盘的,这让公司在主流房企中显得颇为另类。

  
  数据显示,2014年,碧桂园来自三四线城市的销售额,占到了总销售额的50%。

  
  2015年以来的这一轮房地产周期帮助碧桂园登顶,在这期间,公司看准方向,以高周转模式,进一步扩大了在三四线楼市的市场份额。

  
  此后几年,三四线城市贡献的销售额,在公司大盘中的占比呈现总体上升趋势,2017年达到58%,2018年进一步跃升至64%。

  
  2021年,公司5580.0亿元权益销售额,三四线城市占比68%-——其实,并没有大家印象中那么高。

  
  虽然一二线城市占比只有32%,但此时的碧桂园体量已经足够大,这部分权益销售额仍高达1785.6亿元,差一点就能单独进入行业前十。如果算上全口径,则高达2500亿元。

  
  另外,碧桂园进入的三四线城市,很多都集中在广东、江苏、浙江等相对发达地区,这里的三四线,购买力直逼其他地区的二线城市。

  
  2020年销售额增速大幅下滑、盈利能力大幅下降之后,公司也在“深耕三四线”策略框架内做出了部分调整:一方面,进入申博手机投注登入网址的速度在下降;另一方面,公司在投资方向上明确了“围绕五大都市圈”,2020年75%新增项目围绕五大都市圈,2021年比例增加至85%。

  
  三四线城市虽然行业竞争相对缓和,碧桂园拥有压倒性的品牌和管理优势,但是,低房价之下,辗转腾挪的空间毕竟有限,短期并不利于公司业绩增长。长期来看,上一轮棚改货币化催生的购买力逐渐消耗殆尽,三四线地产开发的价值远不如一二线。

  
  去年,国内22个重点城市推行集中供地,碧桂园在其中的十几个城市落子,其中在北京和上海投入较大,这在之前是难以想象的。要知道,公司发展30年,在北京、上海这两个一线城市的核心区域,压根就没什么项目。
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